Vorsicht, Falle: Nicht das Haus vor dem Grundstück kaufen

Berlin. Bauland ist vielerorts knapp. Angehende Immobilieneigentümer unterschreiben trotzdem immer wieder Kaufverträge für Häuser, ohne über das nötige Grundstück zu verfügen. Aus Sicht von Experten ist das nicht unproblematisch.

Interessenten gingen so teilweise hohe Risiken ein, sagt der Rechtsanwalt Ingo Kolms von der AG Bau- und Architektenrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Eines davon ist, sich auf Versprechen von Bauunternehmen einzulassen, ein passendes Grundstück nachzureichen.“

Das so genannte Bauträgermodell, bei dem Haus und Boden aus einer Hand verkauft werden, funktioniert gut, wenn der Bauträger wirklich über beides verfügt: Haus und Grundstück. Aber auch für Bauträger sind Grundstücke derzeit Mangelware. Deshalb müssen sie ihre Kunden schon mal vertrösten. „Verkaufsteams mancher Schlüsselfertigfirmen unterbreiten Bauwilligen seltsame Offerten“, sagt Holger Freitag. „Zum Beispiel koppeln sie den Abschluss eines Bauvertrags für ein schlüsselfertiges Haus mit der mündlichen Zusage für ein Grundstück“, erklärt der Vertrauensanwalt beim Verband Privater Bauherren (VPB). „Darauf sollten sich Bauherren niemals einlassen.“

Die Erfahrung zeigt: Vom Grundstück ist auch nach längerem Warten keine Spur. Und selbst wenn Grundstücke angeboten werden, passen sie nicht zu den Vorstellungen des Bauherren. Oder das bereits gekaufte Haus kann dort aus baurechtlichen Gründen nicht gebaut werden.

„Verträge für ein Haus vom Bauträger müssen – wegen des im Gesamtpaket enthaltenen Grundstücks – immer über einen Notar abgeschlossen werden“, erklärt Holger Freitag. Ein Verstoß gegen dieses Formgebot mache den Vertrag insgesamt nichtig. Das kann für Kunden ernste Konsequenzen haben. „Der Vertrag muss im ungünstigsten Fall rückabgewickelt werden. Das wird teuer, wenn der Bauträger schon Leistungen erbracht hatte“, sagt Ingo Kolms.

Wird dagegen nur ein normaler Kaufvertrag über das Haus abgeschlossen, ist dieser auch dann wirksam, wenn kein Grundstück gefunden wird. „Das ist vielen Kunden nicht klar“, sagt Holger Freitag. „Die Verkäufer der Häuser suggerieren bei der Vertragsunterzeichnung, dass die Käufer jederzeit kostenfrei aussteigen können, wenn kein Grundstück gefunden wird. Aber was wirklich gilt, steht in den Vertragsklauseln.“

Auch eine Kündigung ist schwierig. „Die kann pauschale Zahlungsforderungen vom Bauträger oder Bauunternehmer nach sich ziehen“, erklärt Ingo Kolms. „Teilweise werden zehn Prozent der Kaufsumme und mehr verlangt.“ Zwar haben private Bauherren ein Widerrufsrecht und können vom Verbraucherbauvertrag zurücktreten, aber die Widerrufsfrist beträgt bei korrekter Belehrung nur 14 Tage ab Vertragsabschluss. In dieser kurzen Zeit ist vielen nicht bewusst, worauf sie sich eingelassen haben. So verstreicht die Frist ungenutzt.

Betroffene sollten Forderungen von Baufirmen jedoch nicht ungeprüft nachkommen. Die Rechtssprechung zeigt, dass Chancen bestehen, sie abzuwenden. So wies das Oberlandesgericht Celle die Klage eines Bauunternehmens ab, weil der Provisionsvertreter den Kunden vor Abschluss des Vertrages hätte darauf hinweisen müssen, dass dieser auch unabhängig vom Erwerb eines Grundstücks Wirksamkeit erlangen würde.(Az.:14 U 247/00).

Deshalb raten Experten, Verträge vor der Unterzeichnung von unabhängigen Experten prüfen zu lassen. Katja Fischer