Angespannt, aber lukrativ

Eine Wohnung mieten oder sogar kaufen in Tübingen? In beiden Fällen findet der Interessent einen „angespannten bis sehr angespannten Markt“ vor, weiß Cord Soehlke, Baubürgermeister der Stadt. Und auch wenn es sicherlich verschiedene Märkte zum einen und viele „Bestandsmietverhältnisse in preislich tragbaren Rahmen“ zum anderen gebe, sehe man die Spitzen immer wieder auf dem Angebotsmarkt: „Was an neuen Angeboten auf den Markt kommt, wird immer teurer und überschreitet immer wieder die Grenzen dessen, was man mit einem normalen Haushaltseinkommen noch stemmen kann“, sagt Soehlke deutlich.

Er selbst kennt viele Tübingerinnen und Tübinger, „die in guten Mietverhältnissen wohnen“. Und auch auf der Eigentümerseite gebe es viele, „die eher an langfristigen und stabilen Verhältnissen interessiert sind und nicht an Profitmaximierung“. Und doch sind die Preise außer Kontrolle geraten, und doch findet eine junge Familie in Tübingen kein erschwingliches Häuschen zur Sanierung und Familiengründung – geschweige denn einen Bauplatz in der Stadt oder an ihren Rändern. „Wenn wir von 30 Prozent des Haushaltseinkommens ausgehen, das für Wohnkosten aufgewendet werden soll, ist dieser Wert bei Familien in Tübingen sehr oft erreicht oder überschritten“, so Soehlke unumwunden.

Dass das Wohnen in Tübingen häufig zu teuer ist, liegt an der ex-tremen Knappheit des Angebots. „Und sie ist auch davon geprägt, dass Tübingen extrem attraktiv ist.“ Dass das wiederum auch einer Folge guter kommunaler Politik ist, führt das Miet- und Wohnproblem in der Stadt fast ein bisschen ad absurdum: „Bedarfsdeckung mit Wohnungen wird in Tübingen kaum gelingen können. Es gibt eine reelle Verdrängung. Menschen die hier gerne wohnen würden oder schon wohnen, können sich Tübingen nicht mehr leisten.“ Das sei ein Fakt – aber eben auch ein Handlungsfeld der Politik: „Das einzudämmen, ist die Aufgabe.“

Die Aufgabe von Thomas Kemmler und Dieter Thumm, Regionalleiter Baufinanzierungen und Abteilungsleiter Immobilien bei der Tübinger Kreissparkasse, ist es, Immobilien im Auftrag ihrer Kunden zu verkaufen – oder ihnen eine passende Immobilie in der Region zu vermitteln. Die angespannte Lage am Markt bestätigen sie unisono: „Tübingen ist innerhalb Baden-Württembergs eine sehr gefragte Region“, sagt Thumm. Sowohl das Kaufen als auch das Verkaufen von Immobilien bringe in der Gegend viele interessante Aspekte mit sich: „Tübingen ist ein Landkreis mit Zuwachs und starker Nachfrage.“ Leider werde diese Nachfrage von der Angebotsseite nicht abgedeckt: „Das hat auch einfach damit zu tun, dass die Flächen begrenzt sind“, sagt Kemmler. Von zwei Naturschutzgebieten umgeben, dem Schönbuch und dem Rammert, seien die Wachstumsmöglichkeiten Tübingens in der Fläche durchaus begrenzt. „Gepaart mit hoher Nachfrage hat der Flächenmangel zu stark steigenden Preisen geführt.“ Bisher seien Immobilien auch als reine Kapitalanlage sehr attraktiv gewesen. „Ob sich die Kurve nun etwas verflachen könnte – das wird gerade diskutiert.“

Weil das Zinsniveau für Festgeld und Sparbuchguthaben keine große Rendite verspricht, bleibe vielen Anlegern nur noch eine Immobilie oder die Geldanlage in Wertpapieren. Wer 20 bis 30 Prozent des Finanzierungsbedarfs aus Eigenkapital stemmen kann und über ein „ordentliches Gehalt verfügt“, so Kemmler, hat in Tübingen und der Umgebung immer noch Chancen auf eine sinnvolle Immobilienfinanzierung – vorausgesetzt, er findet ein passendes Objekt: „Sinnig, hier eine Immobilie zu kaufen, ist es auf jeden Fall immer noch“, sagt Thumm. Sogar mehr als anderswo, wo die Preise noch nicht steigen, so der Immobilienexperte: „In entlegeneren Bereichen macht es oft nur dann Sinn, wenn man die Immobilie selber nutzt.“ Tübingen sei jedoch eine Stadt, der vernünftiges Wachstum seit Jahren gut gelinge: „Wir rechnen nicht damit, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen abreißen wird.“

Auch Markus Lang und Martin Futter, Bereichsleiter für Privatkunden und Immobilien sowie Immobilienberater bei der VR-Bank in Tübingen, haben Einblicke in den Tübinger Wohnungsmarkt. „Wir verkaufen hauptsächlich. Einblicke in den Mietmarkt haben wir eher weniger.“ Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern zu kaufen sei auch an ihrem Ende „ungebrochen hoch“, berichten die beiden. „Diese Nachfrage trifft in Tübingen und auch im Umland auf ein sehr geringes Angebot“, so Futter. Ein Preisanstieg von rund 10 Prozent wie im Jahr 2020 sei da nichts Ungewöhnliches, diese Entwicklung sei durch Corona nicht abgeschwächt worden: „Die Pandemie hat eher zu einem Nachfrageschub geführt. Das Wohnen und die eigenen vier Wände haben in den Lockdowns eine größere Bedeutung bekommen“, sagt Futter. Das habe zu einer stärkeren Nachfrage besonders nach Häusern mit Gärten und Wohnungen mit Balkonen und Terrassen geführt.

Kunden, die sich aktuell eine Immobilie in Tübingen leisten können, teilt Futters Kollege Markus Lang vor allem in zwei Kategorien auf: „Es gibt die Erbengeneration, die nur eine geringe oder sogar gar keine Finanzierung benötigt. Und es gibt viele in guten beruflichen Verhältnissen, die Erspartes mitbringen, aber auch ein gutes Einkommen haben.“ Auch und gerade deshalb sei es nicht ihre Aufgabe, einfach nur Besichtigungen zu organisieren. Lang: „Wir machen den Menschen immer auch ein individuelles Angebot zur Finanzierung und beraten gerne und ausführlich. Denn gerade wenn es um junge Familien geht, soll die Finanzierung auf Dauer tragbar sein.“

In bestimmten Fällen könne auch eine Finanzierung, bei der man nur die Gebühren und die anfallenden Zinsen begleicht, nicht aber den Kredit selbst tilgt, durchaus sinnvoll sein. „Das ist geläufig und das machen Kunden gerne“, berichtet Lang. Statt den Kredit abzuzahlen, spart der Kunde dann den Immobilienpreis in Form anderer Wertpapiere an, klassischerweise als börsengehandelte Fonds, also so genannte ETFs: „Für uns ist wichtig, dass der Kunde die Tilgung in einem anderen Produkt anspart, um die Sicherheit zu haben, dass er in 20 Jahren auch abbezahlen kann.“ Letztlich hängen solche Modelle aber auch an der Risikobereitschaft des Kunden.