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Immobilien

Jenseits der Schmerzgrenze

Wenig Angebot, große Nachfrage: Auf dem Stuttgarter Markt werden stetig neue Spitzenwerte erzielt. Günstige Wohnungen gibt es kaum noch.

20.02.2018

Von UWE ROTH

SWP Grafik Foto: SWP Grafik

Stuttgart. Der Mangel auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt entwickelt sich zu immer neuen Extremen: Im vergangenen Jahr ist laut dem am Montag vorgestellten Bericht des Gutachterausschusses der Spitzenwert von knapp 17 000 Euro je Quadratmeter beim Kauf einer Neubauwohnung erreicht worden. Bei einer 100 Quadratmeter-Wohnung bedeutete das eine Investition von 1,7 Millionen Euro. Die Summe sei ein Ausreißerwert, betonte Steffen Bolenz, der stellvertretende Vorsitzender des Ausschusses, zwar. Dennoch: In beliebten Stadtbezirken müssen Kaufwillige inzwischen bereit sein, für eine Neubauwohnung mehr als 7000 Euro für den Quadratmeter zu bezahlen. Über das gesamte Stadtgebiet betrachtet, ist im Neubaubereich unter einem Quadratmeterpreis von 4700 Euro mittlerweile kaum noch was zu haben.

Wer 2017 das Glück hatte, ein Einfamilienhaus angeboten zu bekommen, war mit einem Kaufpreis von durchschnittlich 830?000 Euro nicht mehr weit von der Millionengrenze entfernt. Reihenhäuser lagen mit einem Schnitt von 560 000 Euro deutlich über dem Wert von einer halben Million Euro, der früher mal als Schmerzgrenze galt. Doch trotz der Enge auf dem Wohnungsmarkt lag der Geschosswohnungsbau im vergangenen Jahr leicht hinter dem individuellen Wohnungsbau zurück. Zwischen 2011 und 2015 waren dagegen noch mehr Bauplätze mit Mehrfamilienhäusern bebaut worden als mit freistehenden oder Reihenhäusern.

Preissteigerung um elf Prozent

Die Preisentwicklung im Bestand der Eigentumswohnungen zeigt ebenfalls nach oben. „Günstige Wohnungen verschwinden zunehmend vom Markt“, so das Fazit von Bolenz. Vor zehn Jahren dominierten Wohnungen in der Preisklasse zwischen 1500 und 2500 Euro je Quadratmeter den Immobilienmarkt. Heute bekommt man in diesem Segment so gut wie nichts mehr angeboten. Dafür wächst im oberen Bereich von über 5500 Euro die Zahl der Kaufverträge stetig. Auch 2017 registrierten die Gutachter eine Preissteigerung bei wiederverkauften Eigentumswohnungen von durchschnittlich elf Prozent, was dem Niveau der Vorjahre entspricht.

Bei den Neubauwohnungen ist die früher dominierende Kaufpreisklasse unter 3500 Euro je Quadratmeter inzwischen aus der Statistik gefallen. Quadratmeterpreise von 5500 Euro und darüber machen inzwischen die Hälfte des Marktes aus.

Wegen des insgesamt knappen Immobilienangebots ist die Zahl der Kaufverträge in Stuttgart im zweiten Jahr in Folge mit einem Minus von knapp zwölf Prozent erneut deutlich zurückgegangen. Es gab rund 5000 Abschlüsse – etwa so viel wie zuletzt vor 30 Jahren. Diese aber brachten mit rund 3,6 Milliarden Euro einen Rekordumsatz, wobei allein elf Verkäufe mit Summen von jeweils über 50 Millionen Euro ein Viertel des Umsatzes ausmachten.

Einkommen belastet

Wie ein Immobilienkauf das Einkommen belastet, zeigt im Bericht des Gutachterausschusses die Umrechnung des Kaufpreises auf das durchschnittliche Jahreseinkommen, das in Stuttgart bei etwa 45?000 Euro liegt. Legt man diesen Wert zugrunde, muss für einen Neubau das Einkommen von zwölf, für Bestandswohnungen von 7,5 Jahren aufgebracht werden. Vor zehn Jahren waren es noch sieben beziehungsweise knapp über vier Jahre.

Trotz der erneuten Preissteigerung liegt Stuttgart noch einiges hinter München und Hamburg zurück. In der bayerischen Landeshauptstadt ist der Quadratmeterpreis für eine neue Eigentums- oder Bestandswohnung nochmal 2000 Euro teurer als in Stuttgart. Im Ranking knapp hinter Stuttgart sind Frankfurt, Berlin und Köln.

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Erstellt:
20. Februar 2018, 06:00 Uhr
Aktualisiert:
20. Februar 2018, 06:00 Uhr
zuletzt aktualisiert: 20. Februar 2018, 06:00 Uhr

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