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Grundsteuerberechnung muss nach Urteil des Bundesverfassungsgerichts neu geregelt werden
Mieter und Hausbesitzer könnten die Neuberechnung der Grundsteuer zu spüren bekommen. Foto: Matthias Hiekel/picture-alliance/dpa
Alles andere als gerecht

Grundsteuerberechnung muss nach Urteil des Bundesverfassungsgerichts neu geregelt werden

Die Berechnungsgrundlage lässt den tatsächlichen Wert von Grundstücken außer Acht. Deshalb muss die Politik nachjustieren. Das fordert Karlsruhe.

11.04.2018
  • CHRISTIAN RATH

Der Bund muss die Grundsteuer neu regeln. Die bisherige Regelung ist verfassungswidrig, entschied das Bundesverfassungsgericht. Wer belastet wird und wer entlastet, muss nun die Politik entscheiden. Karlsruhe setzte eine Frist bis Ende 2019.

Falls der Bund die komplizierte Reform nicht rechtzeitig fertig bekommt, haben Städte und Gemeinden ein massives Problem. Die Grundsteuer bringt den Kommunen jährlich 13 bis 14 Milliarden Euro Einnahmen. Es ist die drittwichtigste Einnahmequelle der Kommunen, nach der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil der Einkommensteuer.

Auch Grundeigentümer und Mieter sind besorgt. Für beide Gruppen könnte es punktuell zu Mehrbelastungen kommen, wobei die Eigentümer von Mietshäusern die Grundsteuer auf die Mieter umlegen können. Wer mit welchen Belastungen rechnen muss, ergibt sich aber nicht aus dem Urteil, sondern erst aus den bis Ende 2019 folgenden Entscheidungen der Bundespolitik.

Für die Bundesregierung sicherte Finanzstaatssekretärin Christine Lambrecht (SPD) zu, dass das Aufkommen der Steuer im Interesse der Kommunen erhalten bleiben soll. Die Forderung des CDU-Mietrechtsexperten Jan-Marco Luczak, dass Mieter und Eigentümer nicht zusätzlich belastet werden, lässt sich damit zumindest nicht für alle umsetzen. Denn wenn manche entlastet werden, müssen andere mehr belastet werden, um das Aufkommen für die Kommunen stabil zu behalten.

Grundsteuerberechnung muss nach Urteil des Bundesverfassungsgerichts neu geregelt werden
Grafik: SWP

Am alten System bemängelte das Bundesverfassungsgericht vor allem die Verzerrungen bei der Festellung des Wertes von Flächen und Immobilien. Der Versuch, den Verkehrswert mit uralten Einheitswerten abzubilden, verfehle den Verkehrswert „generell und vollständig“, sagte Ferdinand Kirchhof, der Vizepräsident des Bundesverfassungsgericht. Schon seit mindestens 2002 sei die Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig.

Derzeit erfolgt die Berechnung in drei Schritten:

Zunächst wird der Wert des Grundstücks bestimmt. In Westdeutschland liegen der Berechnung Einheitswerte von 1964 zugrunde, in Ostdeutschland stammen die Einheitswerte sogar von 1935. Dieser Wert wird mit einer Steuermesszahl – je nach Art der Bebauung – multipliziert. Im dritten Schritt wird dieser Betrag nun mit einem Hebesatz multipliziert, den die örtliche Kommune festlegt. Die Hebesätze unterscheiden sich stark und stiegen in letzter Zeit deutlich an.

Eigentlich wollte der Bund die Einheitswerte alle sechs Jahre aktualisieren. Weil dies zu aufwendig erschien, wurde darauf jedoch verzichtet. Je nach Lage des Grundstücks konnte sich der Wert in den nachfolgenden Jahrzehnten so ganz unterschiedlich entwickeln, etwa wenn das eine Dorf ländlich blieb und das andere in die Stadt eingemeindet wurde, weshalb dann die Grundstückpreise explodierten. Bei der Grundsteuer konnte das aber nicht berücksichtigt werden. Selbst Neubauten wurde so bewertet, als wären sie 1964 beziehungsweise 1935 erstellt worden. Für diese Verzerrung gab es keine Rechtfertigung, so die Richter. Sie verstößt gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Dieses Urteil hatte sich schon nach der Verhandlung im Januar abgezeichnet.

Mit Spannung wurde vor allem auf die Frist gewartet, die Karlsruhe dem Gesetzgeber einräumt. Nun gibt es – sehr ungewöhnlich – sogar zwei Fristen: Bis Ende 2019 hat der Bund Zeit, die Neuregelung zu beschließen. Bis Ende 2024 dürfen aber noch die alten Regeln und die alten Einheitswerte angewandt werden.

Das klingt großzügig, ist es aber nicht. Bund und Länder hatten eine Übergangsfrist von zehn Jahren zur Neu-Bewertung von 35 Millionen Immobilien für notwendig gehalten. Wenn Karlsruhe nun lediglich fünf Jahre gewährt, fördert das Modelle, die ohne eine aufwendige Bewertung von Grundstücken und Gebäuden auskommen.

Ansonsten gaben sich die Richter ganz neutral: Der Gesetzgeber habe einen weiten Gestaltungsspielraum bei der Grundsteuer. Er könne versuchen, das alte System zu reparieren oder aber ein ganz neues beschließen.

In Deutschland wird für mehr als 35 Millionen Grundstücke Grundsteuer erhoben. Sie steht den Kommunen zu und bringt aktuell etwa 14 Milliarden Euro im Jahr ein.

„Jetzt schnell handeln“ - Interview mit Gerd Landsberg

Die Neubewertung von Grundstücken, wie sie nun erforderlich ist, kann Ausdruck von Gerechtigkeit sein, meint der Hauptgeschäftsführer des Städte- und Gemeindebundes, Gerd Landsberg.

Herr Landsberg, hat es Sie überrascht, dass die Neuregelung schon bis Ende 2019 erfolgen soll?

Gerd Landsberg: Nein. Es war zu erwarten, dass das Bundesverfassungsgericht jetzt Druck ausübt. Im Übrigen liegen ja durchgerechnete Modelle vor und es gibt den Mehrheitsbeschluss des Bundesrates vom Herbst 2016. Diesen Entwurf kann man aufgreifen. Es gibt also keinen Grund, die Frist nicht einzuhalten.

Was erwarten Sie vom Bund und von den Ländern?

Dass sie sich jetzt unverzüglich zusammensetzen und am besten den Bundesratsentwurf umsetzen. Es gilt übrigens noch zu klären, ob nach der jetzigen Rechtslage der Bund überhaupt die Kompetenz hätte, die Grundsteuer zu regeln oder ob das Ländersache wäre. Im Bundesrat ist schon 2016 vorgeschlagen worden das Grundgesetz entsprechend zu ändern. Es müsste lediglich die Gesetzgebungskompetenz des Bundes mit einem Satz festgelegt werden.

In der Vergangenheit hat es die festgelegten Neubewertungen von Grundstücken alle sechs Jahre nicht gegeben. Warum soll es jetzt eine schnelle Änderung geben?

Man wird sicher ein pauschaliertes Verfahren wählen müssen. Beim Bodenwert ist das relativ unproblematisch. Beim Gebäudewert ist das schwieriger. Eine Neubewertung alle sechs Jahre ist nicht praktikabel. Aber wenn wir jetzt pauschale Werte neu festlegen, dann wird das sicher funktionieren.

Hamburg und Bayern befürchten, dass es bei einer Neubewertung zu einer Explosion der Grundsteuer vor allem in Großstädten kommt. Trifft das die Mieter?

Nein. Denn ob man die Kosten auf die Mieter umlegen kann, ist in der Hand des Gesetzgebers. Es war übrigens nicht immer so, dass die Grundsteuer auf die Mieten umgelegt wurde. Unser Verband sieht die vom Bundesrat vorgesehene Reform unter anderem deswegen positiv, weil sie am Ende kostenneutral sein soll. Uns geht es darum, die 14 Milliarden Euro aus der Grundsteuer, die für die Kommunen unverzichtbar sind, als Einnahme zu sichern. Es wird natürlich einzelne Grundstücke geben, die teurer werden. Dafür werden andere billiger. Das ist Ausdruck einer Gerechtigkeit, die das Bundesverfassungsgericht zu Recht einfordert.

André Bochow

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11.04.2018, 00:30 Uhr
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