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Immobilienfinanzierung

Anschluss nicht verpassen

Wer vor Jahren einen Kredit aufgenommen hat, muss nach Ablauf neu verhandeln. Notfalls auch mit einer anderen Bank.

23.09.2019

Von Alexander Bögelein

Die Immobilienfinanzierung sollte auf sicherem Fundament stehen. Foto: ©Brian A Jackson/Shutterstock.com

Ulm. Die Bauzinsen sind auf einem historischen Tief angelangt. Im Gegenzug sind die Preise für Immobilien auf ein Niveau gestiegen, das man in Deutschland vor wenigen Jahren so nicht erwartet hatte. Für Käufer gilt es daher, eine ganze Reihe wirtschaftlicher, rechtlicher und baulichen Kriterien abzuwägen, um nicht die teuerste Fehlentscheidung ihres Lebens zu treffen.

Für all jene, die bereits Immobilienbesitzer sind, und deren Zinsbindefrist demnächst ausläuft, herrschen freilich aus Finanzierungssicht fast schon paradiesische Zustände. Sie profitieren von Bauzinsen, die in vielen Fällen unter 1 Prozent liegen. Auch Immobilienbesitzer, deren Darlehensauszahlung zehn Jahre her ist, sollten sich die günstigen Konditionen sichern. In keinem anderen Bereich lohnt es sich so sehr, die Preise zu vergleichen, weil kleine Unterschiede im Zinssatz über eine lange Laufzeit große Beträge ausmachen.

Vor diesem Hintergrund waren die beiden Experten Martin Matulke und Anton Wagner vom Verband der Privaten Bausparkassen bei unserer Telefonaktion gut beschäftigt. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten.

Unser Baudarlehen läuft Mitte 2021 aus. Die Restschuld beträgt dann noch 40 000 Euro. Meine Bank hat mich jetzt zum Gespräch über die Anschlussfinanzierung gebeten. Was muss ich beachten?

Ratschläge am Telefon: Martin Matulke (links) und Anton Wagner vom Verband der Privaten Bausparkassen. Foto: Matthias Kessler

Überlegen Sie sich, wie hoch die Monatsrate künftig sein soll. Denken Sie daran, Sondertilgungen mit zu vereinbaren, die in aller Regel optional sind. Der Zins des Anschussdarlehens könnte unter einem Prozent liegen. Sind Sie mit den angebotenen Konditionen zufrieden, sollten Sie bei Ihrer jetzigen Bank bleiben. Haben Sie Zweifel, erbitten Sie sich Bedenkzeit und holen sich Vergleichsangebote von Banken oder Bausparkassen.

Mein Darlehen läuft noch bis 2022. Ich möchte so schnell wie möglich aus dem Vertrag. Geht das?

Aus einem laufenden Vertrag auszusteigen ist in aller Regel nur möglich, wenn die Immobilie verkauft wird und nur mir einer Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank. Nach zehn Jahren haben Sie ein ordentliches Kündigungsrecht nach Paragraf 489 BGB.

Wie kann ich mir das jetzige Zinsniveau sichern?

Es gibt die Möglichkeit eines Forward-Darlehens. „Forward“ heißt „voraus“ und meint, dass man zu heutigen Konditionen ein Darlehen für die Zukunft abschließen kann. Möglich ist das in der Regel 36 Monate vor Ende der Zinsbindung. Solche Darlehen bieten Banken und Bausparkassen an.

Auf welche Punkte muss man bei einem Forward-Darlehen achten?

Darauf, dass der Darlehensvertrag genau dann beginnt, wenn Ihre Zinsbindung endet. Tritt der Vertrag schon in Kraft, obwohl die Zinsbindung beispielsweise erst in zwei Jahren endet, haben Sie die Forward-Konditionen nur für acht, statt für zehn Jahren gekauft. Scheuen Sie sich nicht nachzufragen.

Ich habe vor einem knappen Jahr ein Forward-Darlehen abgeschlossen. Aber die Zinsen sind weiter gefallen. Komme ich raus aus dem Vertrag?

Nein. Sie haben sich dafür entschieden, das Zinsrisiko mit einem solchen Darlehen zu minimieren. Dass die Zinsen nicht gestiegen sind, ist kein böser Wille des Kreditgebers. Niemand weiß, wie sich die Zinsen entwickeln. Die Absicherung eines bestimmten Zinsniveaus kann ein Vorteil, aber auch ein Nachteil eines Forward-Darlehens sein.

Ich habe 155 000 Euro finanziert. Ende des Jahres läuft die Zinsbindung aus. Mein Bausparvertrag kommt genau dann in die Zuteilung. Ist es sinnvoll, den Bausparvertrag zu nutzen?

Grafik: SWP, Quelle: BIALLO; Innterhyp

Lassen Sie sich das genau durchrechnen. Wir vermuten, dass ein Bankdarlehen momentan günstiger sein wird. Daher unsere Empfehlung: Tilgen Sie einen Teil der Restschuld mit dem Guthaben aus dem Bausparvertrag und nehmen Sie für den Rest ein Bankdarlehen auf.

Ich habe eine Lebensversicherung, mit der ich einen Teil der Restschuld meines Baudarlehens ablösen möchte. Worauf sollte ich achten?

Möglich ist das. Aber Sie sollten die Lebensversicherung deshalb auf keinen Fall vorzeitig kündigen. Dann würde Ihnen der so genannte Schlussüberschuss verloren gehen, der die Auszahlungssumme noch einmal kräftig erhöht. Wurde die Lebensversicherung vor dem 1. Januar 2005 abgeschlossen, ist die Auszahlung zudem steuerfrei. Sie finden sicher eine andere Variante der Anschlussfinanzierung.

Kostet die Möglichkeit, Sondertilgungen zu machen, immer noch zusätzliches Geld?

In aller Regel nicht. Sie gehören heute zum guten Darlehensvertrag. Sie liegen bei bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Selbst wenn Sie die Sondertilgung nicht machen, sollte sie im Vertrag stehen.

Ich will mich grundsätzlich über die beste Vorgehensweise bei der Anschlussfinanzierung informieren. Haben Sie mir da einen Tipp?

Das ist ein guter Ansatz. Viele Hausbesitzer kümmern sich nicht oder nicht rechtzeitig um das Thema. Da gibt es mehrere Möglichkeiten, unter anderem der Ratgeber „Immobilienfinanzierung. Die richtige Strategie“ von der Stiftung Warentest. Informationen gibt es beispielsweise auch unter www.test.de.

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Erstellt:
23. September 2019, 06:00 Uhr
Aktualisiert:
23. September 2019, 06:00 Uhr
zuletzt aktualisiert: 23. September 2019, 06:00 Uhr

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